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發(fā)布時(shí)間:2010-01-05
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建房[2009]274號


各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,直轄市房地局(建委),新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局:

  為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,我部制定了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況,請及時(shí)告我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。



                                                                                                                                                                   中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
                                                                                                                                                                                        二○○九年十二月一日



                                                                                 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則



  第一章 總則

  第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,制定本規(guī)則。

  第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù)。

  第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng),接受業(yè)主的監(jiān)督。

  第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。

  業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

  第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

  第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助,負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

  第二章 業(yè)主大會

  第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

  只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

  第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求,及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料:

 ?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域證明;

  (二)房屋及建筑物面積清冊;

  (三)業(yè)主名冊;

  (四)建筑規(guī)劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

 ?。┪飿I(yè)服務(wù)用房配置證明;

 ?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)的文件資料。

  第九條 符合成立業(yè)主大會條件的,區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi),負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

  第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

  第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

  籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

  建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

  第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:

 ?。ㄒ唬┐_認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

  (二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

  (三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

 ?。ㄋ模┮婪ù_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

 ?。ㄎ澹┲贫I(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

 ?。┲贫I(yè)主委員會選舉辦法;

 ?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

  前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

  第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

  基于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為業(yè)主。

  業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

  第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?;I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格,根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

  第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。

  業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

  第十六條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

  第十七條 業(yè)主大會決定以下事項(xiàng):

 ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則;

  (二)制定和修改管理規(guī)約;

 ?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

 ?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

 ?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

  (六)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

 ?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

  (八)改變共有部分的用途;

 ?。ň牛├霉灿胁糠诌M(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

  (十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

  第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定:

 ?。ㄒ唬┪飿I(yè)的使用、維護(hù)、管理;

  (二)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;

 ?。ㄈ┪飿I(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

  (四)業(yè)主共同利益的維護(hù);

 ?。ㄎ澹I(yè)主共同管理權(quán)的行使;

  (六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);

 ?。ㄆ撸┻`反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

  第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定:

 ?。ㄒ唬I(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;

  (二)業(yè)主委員會的職責(zé);

 ?。ㄈI(yè)主委員會議事規(guī)則;

 ?。ㄋ模I(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式;

  (五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

 ?。I(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

 ?。ㄆ撸I(yè)主大會會議的表決程序;

 ?。ò耍I(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;

 ?。ň牛I(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等;

 ?。ㄊI(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;

 ?。ㄊ唬I(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

  第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi),不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

  第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

  業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

  有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議:

 ?。ㄒ唬┙?jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;

 ?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

 ?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

  第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

  采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的,表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

  第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積:

 ?。ㄒ唬S胁糠置娣e按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的,暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;

 ?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

  第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):

 ?。ㄒ唬I(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算;

 ?。ǘ┛?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

  第二十五條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

  一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán),但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

  業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

  第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

  未參與表決的業(yè)主,其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

  第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

  第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式,約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán),具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

  第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

  第三十條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

  業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

  第三章 業(yè)主委員會

  第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:

 ?。ㄒ唬?具有完全民事行為能力;

 ?。ǘ?遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

 ?。ㄈ?遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務(wù);

 ?。ㄋ模?熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔;

 ?。ㄎ澹?具有一定的組織能力;

  (六) 具備必要的工作時(shí)間。

  第三十二條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議,推選業(yè)主委員會主任和副主任。

  第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):

 ?。ㄒ唬I(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

 ?。ǘ┕芾硪?guī)約;

  (三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

 ?。ㄋ模I(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

  第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

  業(yè)主委員會任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

  第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé):

  (一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

  (二)召集業(yè)主大會會議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;

  (三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

 ?。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

 ?。┒酱贅I(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;

  (七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

  (八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

 ?。ň牛I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

  第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料:

 ?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

 ?。ǘI(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

 ?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同;

  (四)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;

  (五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

 ?。┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

 ?。ㄆ撸I(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;

  (八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

  第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議,應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

  第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責(zé),可以委托副主任召集。

  業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

  業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

  第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。

  業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會會議作出的決定,應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn),并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內(nèi)容:

  (一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄;

  (二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;

 ?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同;

 ?。ㄋ模I(yè)主委員會選舉及備案資料;

 ?。ㄎ澹m?xiàng)維修資金籌集及使用賬目;

 ?。I(yè)主及業(yè)主代表的名冊;

  (七)業(yè)主的意見和建議。

  第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定,并指定專人保管印章。

  使用業(yè)主大會印章,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

  第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?,也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況,應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主監(jiān)督。

  工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

  第四十三條 有下列情況之一的,業(yè)主委員會委員資格自行終止:

  (一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

  (二)喪失民事行為能力的;

 ?。ㄈ┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?;

  (四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

  第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),可以決定是否終止其委員資格:

  (一)以書面方式提出辭職請求的;

 ?。ǘ┎宦男形瘑T職責(zé)的;

 ?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的;

 ?。ㄋ模┚懿宦男袠I(yè)主義務(wù)的;

  (五)侵害他人合法權(quán)益的;

 ?。┮蚱渌虿灰藫?dān)任業(yè)主委員會委員的。

  第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會。

  第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí),應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議,重新選舉業(yè)主委員會。

  第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個(gè)月,應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,進(jìn)行換屆選舉,并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

  第四十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。

  第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督

  第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng),及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

  第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

  第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議,或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的情況,業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

  第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的,業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

  第五十三條 召開業(yè)主大會會議,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

  第五十四條 召開業(yè)主委員會會議,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

  在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

  第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定,擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的,應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

  第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的,其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

  業(yè)主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的,新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

  第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。

  第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

  第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

  第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

  第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集,由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加,共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

  第五章 附 則

  第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè),成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會的,可參照執(zhí)行本規(guī)則。

  第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責(zé)分工,按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行?!稑I(yè)主大會規(guī)程》(建住房[2003]131號)同時(shí)廢止。
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